El floreciente mercado hipotecario español presenta un panorama de oportunidades, pero también de desafíos considerables para las principales entidades bancarias cotizadas en el IBEX 35. A pesar del incremento en la compraventa de propiedades y la apreciación de los precios inmobiliarios, la feroz rivalidad entre los bancos por asegurar una mayor porción de este próspero negocio ha provocado una reducción significativa en los márgenes de rentabilidad derivados de los préstamos hipotecarios. Este escenario exige una reevaluación estratégica por parte de las instituciones financieras para garantizar su sostenibilidad a largo plazo.
La intensa competencia por la cuota de mercado ha desencadenado una \"guerra de precios\" en el segmento hipotecario. Esta situación, en conjunción con la tendencia a la baja de los tipos de interés, está comprimiendo de forma crítica los márgenes de las operaciones bancarias, según un reciente análisis de Deutsche Bank. Aunque las proyecciones del sector inmobiliario sugieren un rendimiento favorable en el futuro, con una demanda creciente de nuevos créditos y precios de la vivienda estables, el informe subraya que esta agresividad en las políticas de precios es insostenible. Los bancos se verán compelidos a adoptar un enfoque más racional, lo que podría implicar un sacrificio de volúmenes y ganancias de cuota de mercado en aras de asegurar una rentabilidad adecuada en los próximos ejercicios.
La disminución del Euríbor ha aliviado la carga financiera para los hogares, impulsando la demanda de hipotecas. Sin embargo, esta dinámica tiene un doble impacto para los bancos. Por un lado, facilita la captación de nuevos clientes, pero por otro, la preferencia por los préstamos a tipo fijo (que representan el 65% del total en abril de 2025) obliga a las entidades a comprometerse con condiciones a largo plazo en un entorno de tipos decrecientes. Deutsche Bank ha señalado que algunas instituciones han priorizado el crecimiento a expensas de la rentabilidad, fijando precios que apenas cubren los retornos mínimos sobre el capital invertido.
Esta presión ha llevado a varios bancos a operar muy cerca de los límites de rentabilidad, una vez cubiertos los costos de financiación, capital y riesgo crediticio. Si bien los retornos actuales aún superan la rentabilidad hipotecaria media en España, que se situó en un 2,85% en el primer trimestre de 2025, esta situación reduce drásticamente el margen de maniobra de las entidades. El banco alemán sugiere que una competencia más sensata debería conducir a una flexibilización de las condiciones y a posibles incrementos en los diferenciales para asegurar la viabilidad del sector.
A pesar de los retos, los analistas de Deutsche Bank consideran que los obstáculos para los bancos del IBEX 35 son manejables, aunque será crucial que las entidades reevalúen la asignación de su capital hacia opciones más rentables. En este contexto, BBVA y Caixabank emergen con una ventaja comparativa. Su fortaleza radica en la capacidad de generar ingresos adicionales mediante la venta cruzada de productos asociados a las hipotecas, como seguros, fondos de inversión o tarjetas de crédito. Se estima que Caixabank, por ejemplo, obtiene alrededor de 100 puntos básicos en ingresos por venta cruzada, lo que le permite mantener la rentabilidad incluso con diferenciales hipotecarios más ajustados. En contraste, entidades como Unicaja se encuentran en el extremo inferior de este espectro. Por su parte, Bankinter, debido a un costo de los depósitos más elevado (1,24%), está explorando activamente oportunidades hipotecarias en mercados internacionales.
La interrogante crucial para el sector reside en determinar los niveles óptimos de precios para los productos hipotecarios que permitan asegurar una rentabilidad razonable en la asignación de capital. Deutsche Bank concluye que BBVA y Caixabank poseen una ventaja significativa en este aspecto. Para alcanzar los requisitos mínimos de rentabilidad, Caixabank debería fijar sus nuevas hipotecas en un mínimo del 2,33%, y BBVA en un 2,28%. Sin embargo, Bankinter, excluyendo la venta cruzada, necesitaría establecer un tipo del 2,81%, lo que refleja su desventaja en el costo de los depósitos, aunque se espera que este factor disminuya en el futuro.